"เซ็นทรัล" ดอดซุ่มคว้าที่ดินแปลงงามไทยเมล่อนฯ เล็งขึ้นโปรเจ็กต์ยักษ์เขย่าสมรภูมิค้าปลีกกรุงเทพฯตอนเหนือ รองรับดีมานด์ย่านกำลังซื้อใหม่ที่ขยายตัวร้อนแรง ชี้ทำเลแปลงสวยขนาบถนนหลโยธิน-รถไฟสายเหนือ-ปลายทางรถไฟฟ้าสายสีแดง พร้อมลงทุนทันทีหลังเปลี่ยน กม.ผังเมืองสีใหม่

ที่ดินแปลงใหญ่ 616 ไร่ของ "ไทยเมล่อนฯ" กลับมาอยู่ในความสนใจวงการค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์อีกรอบ หลังเมื่อกลางปีที่แล้ว "ผู้กองมนัส" ธรรมนัส พรหมเผ่า เป็นม้ามืดคว้าที่ดินผืนงามนี้มูลค่ากว่า 3,200 ล้านบาท เฉือนกลุ่มทุนระดับชาติ ไม่ว่าจะเป็นตระกูลอยู่วิทยา, เจียรวนนท์, สิริวัฒนภักดี, จิราธิวัฒน์ และสยามฟิวเจอร์ (SF) ฯลฯ ทว่าความเคลื่อนไหวล่าสุดกลุ่ม "เซ็นทรัล" ได้ซุ่มเจรจาคว้าที่ดินผืนนี้มาครอบครองได้ในที่สุด 

เจรจา ไฟนอลดีลŽ 

นายธรรมนัส พรหมเผ่า ประธานบริษัท เอเพ็กซ์ ริเวอร์ไซด์ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังได้ซื้อที่ดินบริษัท ไทยเมล่อนโปลีเอสเตอร์ เนื้อที่รวม 616 ไร่ จากบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) และได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้วเมื่อกลางปีที่แล้ว ด้วยวงเงิน 3,205 ล้านบาท ล่าสุดช่วงต้นปี 2555 ที่ผ่านมา บริษัทได้ตกลงขายที่ดินให้กับกลุ่มเซ็นทรัล หลังจากเจรจากันมานานพอสมควร 

ทั้งนี้ การซื้อขายอยู่ในรูปแบบการถือหุ้นภายใต้บริษัท จีเนียส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เสมือนร่วมลงทุนกัน โดยบริษัทออกหุ้นและที่ดิน ส่วนเซ็นทรัลมาลงทุนพัฒนาโครงการ 

"เดิมทีกลุ่มเซ็นทรัลขอซื้อที่กับเราปลายปีที่แล้ว แต่ขอซื้อบางส่วนด้านหน้าประมาณ 100 กว่าไร่เพื่อสร้างศูนย์การค้า แต่เราอยากจะขายทั้งหมด 616 ไร่ จากนั้นก็เจรจากันมาตลอด จนมาจบดีล การซื้อขายหลังน้ำท่วมต้นปีที่ผ่านมา การซื้อขายครั้งนี้ผมได้กำไรเล็ก ๆ น้อย ๆ จากราคาทุนที่ซื้อ แต่ก็ยังเคลียร์กันไม่เสร็จเพราะยังมีข้อตกลงบางอย่างยังไม่สะเด็ดน้ำ เช่น การตีราคาหุ้นและสัดส่วนการถือหุ้นว่าจะเป็นอย่างไร"

รอแก้ผังเมืองขึ้นโปรเจ็กต์ยักษ์

สอดคล้องกับแหล่งข่าวระดับสูงในวงการค้าปลีก กล่าวว่า กลุ่มเซ็นทรัลจะให้บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (ซีพีเอ็น) เป็นผู้พัฒนาพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าซีพีเอ็นจะยังไม่ลงทุนก่อสร้างศูนย์การค้าในเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากเป็นพื้นที่โซนสีม่วง (อุตสาหกรรมและคลังสินค้า) ต้องรอการแก้ไขให้เป็นพื้นที่โซนสีแดง (พาณิชยกรรม) แต่ในทางปฏิบัติผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถยื่นขอให้ปรับแก้การใช้ประโยชน์จากที่ดิน ด้วยการอุทธรณ์ผ่านผังเมืองจังหวัด ส่งเรื่องกลับมาที่สำนักผังเมืองแห่งชาติ เพื่อเปิดรับฟังความเห็นอีกครั้งได้เช่นกัน

แหล่งข่าวชี้ว่าความมั่นใจของซีพีเอ็นต่อ การลงทุนครั้งนี้ มาจากความสำเร็จของศูนย์การค้าฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต ที่ดีมานด์ของตลาดเพิ่มขึ้นสูงต่อเนื่องทั้งในส่วนของลูกค้าที่เพิ่มขึ้นจาก โครงการบ้านจัดสรรระดับกลางและระดับเติบโตสูงรวมถึงร้านค้าและบริการที่ต้อง การเข้าไปเปิดบริการรองรับความต้องการดังกล่าว จนกระทั่งฟิวเจอร์ พาร์คเตรียมขยายพื้นที่เฟสใหม่ ๆ มารองรับ โดยเฉพาะช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก สะท้อนถึงกำลังซื้อย่านนี้เป็นอย่างดี และตำแหน่งที่ตั้งยังรองรับผู้ใช้บริการในจังหวัดใกล้เคียงได้อีกด้วย 

แนวรบใหม่ กรุงเทพฯตอนเหนือ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ความเคลื่อนไหวดังกล่าวย่อมส่งผลให้แนวรบธุรกิจค้าปลีกกรุงเทพฯตอนเหนือจะมี สีสันและร้อนแรงมากขึ้นต่อเนื่องจากเดิมมีศูนย์การค้าฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต แห่งเดียวครอบครองตลาดอย่างเหนียวแน่นตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาภายใต้แนวคิด "วันสต็อปช็อปปิ้ง" ซึ่งไม่เพียงกลุ่มเซ็นทรัลที่เตรียมปักธงลงทุนในทำเลดังกล่าว ยังมีรายงานข่าวว่า "อิเกีย" อยู่ระหว่างการหาที่ดินแปลงใหญ่ในย่านนี้ เพื่อเปิดตัวโครงการในรูปแบบเดียวกับเมกาบางนาด้วยเช่นกัน 

เป็นความเคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกับแหล่งข่าวในธุรกิจพัฒนาพื้นที่ค้าปลีก เปิดเผยว่า บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาต้องการนำที่ดินของไทยเมล่อนมาขยายธุรกิจศูนย์การค้าและพัฒนาที่ดิน รองรับการเจริญเติบโตของย่านนี้ เป็นแหล่งโรงงานอุตสาหกรรม ธุรกิจการค้า ที่พักอาศัย มีหมู่บ้านจัดสรรใกล้เคียงเป็นพัน ๆ แห่ง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากพื้นที่มีถึง 616 ไร่ ถ้าพัฒนาเต็มพื้นที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล แต่เรื่องเงินทุนไม่น่าจะเป็นปัญหา นอกจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่แล้ว น่าจะนำที่ดินมาพัฒนาในรูปแบบอื่น ๆ ด้วย 

แหล่งข่าวชี้ว่า ความมั่นใจของ CPN มาจากความสำเร็จของศูนย์การค้าฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต จนกระทั่งต้องขยายพื้นที่เฟสใหม่ ๆ มารองรับ สะท้อนถึงกำลังซื้อย่านนี้เป็นอย่างดี ตำแหน่งที่ตั้งยังรองรับผู้ใช้บริการจังหวัดใกล้เคียง ที่ดินผืนนี้ถือว่ามีศักยภาพสูง เพราะเป็นแปลงใหญ่ ขนานไปกับถนนพหลโยธิน ขณะที่ด้านหลังลึกไปถึงเส้นทางรถไฟสายเหนือ ระหว่างสถานีรังสิตและคลองหนึ่ง ในอนาคตจะเป็นปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีแดง

เร่งเคลียร์พื้นที่

นายธรรมนัส พรหมเผ่า อธิบายว่า เนื้อที่ 616 ไร่ ส่วนหนึ่งเป็นของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือ บสท. ส่วนหนึ่งเป็นของธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนหนึ่งเป็นของธนาคารกรุงไทย อีกส่วนของบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท คือ 4 ราย ดังนั้นในการไปซื้อทรัพย์สิน บริษัทไม่ได้ไปซื้อจาก บสท.เจ้าเดียว แต่ต้องไปไล่ซื้อเจ้าหนี้ทั้งหมดอีก 3 ราย ใช้เงินทั้งหมด 3,200 ล้านบาทเศษ ส่วนกรณีสมัชชาคนจนที่เข้ามาบุกรุก ขณะนี้เคลียร์เรียบร้อยทั้งหมด เช่นเดียวกับคดีความ ตอนนี้ก็สั่งไม่ฟ้องทั้งหมดแล้ว